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作为一家以营利为目的的企业来说, 项目的投资建设必须进行有效的可行性分析, 且应该从项目全寿命周期的范围进行投资分析。

全寿命周期是时间跨度从产品投资决策开始至报废为止的全生命过程, 在投资决策及设计阶段就将产品寿命周期内的所有环节予以考虑, 注重全寿命周期内的投资总额、产品使用性及经济效益。

物流仓储项目全寿命周期具体包括投资决策、建设及运营三个阶段。要使项目产生较高的经济效益, 每个阶段都有不同控制要点。

投资决策阶段是整个项目的灵魂, 也是决定项目成败最关键的阶段。目前市场状况, 大部分重大投资项目在投资决策阶段都会做可行性研究。但是, 往往存在很多缺陷和不足。主要有两种情况:一是数据来源不可靠, 市场调查不充分, 脱离实际, 为应付而做可行性研究;二是可行性分析时间跨度局限, 往往注重前期建设投资, 忽视运营期成本。

针对物流仓储项目的特点, 用全寿命周期方法进行投资决策期可行性研究, 必须包括以下要点:

(1) 了解目前区域经济发展情况, 了解仓储类型租赁市场情况。

(2) 定位目标客户。

(3) 掌握土地资源信息, 了解地块规划指标。

(4) 结合目标客户及土地资源信息, 确定物流仓储项目所要建设的类型 (如冷库、恒温恒湿库、普通库等) 、规模及指标 (如单层库、多层库、电梯库或坡道库等) 。

(5) 制定较详细、可靠的资金计划, 包括建设投资、运营成本等, 以便后期可以根据计划实行, 达到预期目的。

建设阶段可分为设计阶段和施工阶段。

(1) 设计阶段。设计阶段为项目投资控制的重要阶段, 并影响后期运营成本的支出。在设计阶段, 由专业设计单位根据可行性分析中确定的基本要求进行设计, 重点有以下控制要点:

(1) 根据地块规划指标, 最大限度利用土地资源。

(2) 针对物流仓储项目的特点, 设计出高效的交通组织。交通组织流向是否合理将对今后的使用效率产生重大的影响。

(3) 仓储项目中几个重点关注部位, 比如地坪、屋面采用何种技术标准需特别沟通。可能存在着建设过程中投入大, 后期使用维护为少的情况, 需在全寿命周期内进行经济分析。

(2) 施工阶段。施工阶段的任务以质量、工期、成本为中心。

物流仓储项目的运营模式有自用及出租两种。对于物流仓储平台企业, 更多地为出租使用。项目出租又可分为整体租赁和分散租赁, 将影响运营成本及维护成本的支出。

仓储项目全寿命周期成本 (LCC) =投资成本 (CI) +运营成本 (CO) +维护成本 (CM) +废置处理成本 (CD)

(1) 物流仓储项目收益 (LE) 。物流仓储项目收益 (LE) 即上文中所提到的租金 (R) 及收取的物业费 (MF) 。

(2) 物流仓储项目经济效益分析。物流仓储项目经济效益分析可以从投资收益率、资本金净利润率、投资回收期、财务净现值等多个指标进行分析。

(3) 案例分析。以我司建设的5万平方米的物流仓储项目为例, 土地费用3000万元, 建设工程投资11000万元, 其中自有资金4200万元, 贷款资金9800万元, 固定资产分十年摊销, 建设期一年, 贷款利率6%, 贷款本息投产后前十年等本金偿还、利息照付。

运营成本80万元, 维护成本50万元 (运营期前两年不计) 。运营期租金收入1元/平方米·天, 物业费0.06元/平方米·天, 可出租年限50年, 但出租24年后, 需进行整体更新, 投资额2000万元, 分两年摊销。基准收益率i=6%。

根据上文条件, 计算可得, 建设期利息为588万元。投产后1~10年还款利息分别为623万元、561万元、499万元、436万元、374万元、312万元、249万元、187万元、125万元、62万元, 同时每年偿还贷款本金1489万元。

1~2年运营及维护成本80万元, 3~50年运营及维护成本130万元。

1~50年每年租金收入1825万元, 物业费收入110万元。

可得利润表如下:

(1) 投资收益率 (ROI) 。

项目总投资LCC=4200+9800+588+80*2+130*48=20988万元

年平均息税前利润=【 (623+561+499+436+374+312+249+187+125+62) + (-227-165-103-90-28+4+97+159+221+284+1805*14+805+805+1805*24) 】/50=1476万元ROI=EBIT/LCC*100%=1476/20988*100%=7.03%>i

ROI=EBIT/LCC*100%=1476/20988*100%=7.03%>i, 项目可行。

(2) 资本金净利润率 (ROE) 。

项目资本金EC=4200+2000+80*2+130*48=12600万元

运营期内年平均净利润NP= (-227-165-103-90-28+4+97+159+193+190+1209*14+540+540+1209*24) /50=941万元

ROE=NP/EC=941/12600*100%=7.47%>i, 项目可行。